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理由如下:一是中国的房地产政策已非常明确

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理由如下:一是中国的房地产政策已非常明确
* 来源 :http://www.022gb.cn * 作者 : * 发表时间 : 2018-08-22 06:20 * 浏览 :

在产品方面,整个下半年,随着楼盘品质的提升,高端楼盘能够给整个长沙市场带来的价格提升,应该说是比较大的。

关于房价。多年的数据反映出来的情况是,长沙市房价的拉升更多的是因为高端物业,普宅价格的增长速度很稳定。而热点板块产品的面市,对房价的拉动作用比较大。

开发商要把握机会促销一步到位

现在买房的人大部分是刚需和改善型,更多的还是要从他们的需求点出发。如果是改善型的群体,单价四千、五千、六千能买,七千、八千、九千甚至都能接受价格有很多档位,开发商这么多,是不是应该把消费者群体再做更多的细分?而且,长沙经过这么多年的洗礼,一个成熟的市场应该是细分做得很明确的市场,不管是开发企业还是代理企业,都是需要更加深入思考的问题。

现在,大家都在找客户,很多企业谈得最多的是找圈层,圈层说白了也是客户,销售压力还是蛮大的。刚才,我从楼下接电话接到楼上,说李嘉诚要抛售大部分资产,目前没有得到他的肯定答案,但我们分析是基于他对资产价格和形势的判断,也有可能担心金融市场形势产生变化。但是,我也要告诉大家一个乐观的因素,房地产私募投资基金兴起之后,近两年大量的房地产私募投资基金进入市场,因此整体金融形势没有那么糟糕,市场有大量的资金。

价格方面,仍是跟价值挂钩。比如河西的几大热点板块,市民们能感受到变化,心中激荡,以至于很多其他区域的客户都跑到那边购房。所以,房价与区域价值挂钩。

陈真诚

但值得注意的是,目前长沙多个银行都出现了贷款收紧的情况,不少购房者的贷款放款时间拉长到了3个月甚至更长。这又给金九银十是否会失约添加了一重不确定性。

对于房地产而言,市场整体向好。我建议大家真正研究一下市场营销,虽然市场营销不能改变市场的未来,但可以改变销售速度和市场方向。说到底,价格在很大程度上是一种心态,是一种预期,如果预期有所改变,大家的心态就会有很大的改变。建议做营销的时候一定要有惠客政策,有惠客政策,效果完全不一样。

李少波(佳兆业地产(长沙)有限公司营销总监):房地产市场未来怎么走?市场怎么发展?最终的价格怎么样?影响房价的因素有很多,在中国市场不仅仅是房子本身、供求关系、土地供应,还有政策关系。所以可能要综合这些方面来一起考虑。

目前,我们感觉到销售压力最大的是中大户型。现在市场上的刚需很旺盛,80-140平方米的产品,只要价格不是很离谱,放在哪个区域做都没有很大问题。反而是改善型的产品,可能是市场定位不准,可能是价格有点儿虚高,或者是推广方向不对,导致在后期的销售过程中面临很多问题。因为,大户型的受众确实很少,市场上可供比较、选择的产品非常之多。我觉得,要在下半年的市场竞争中脱颖而出,最主要的是要解决好大户型去化的问题。

今年的金九银十,市场是否会出现新的变化?房价走势如何?购房者信心如何?本期会客厅,我们一起探讨2013,长沙楼市金九银十是否还会失约。

如果说金九银十的销量能够保证的话,价格毫无疑问是会往上走的。至于能走到哪里?一是看库存的去化状况;二是看推盘是否能按期入市;三是看有没有政策干扰。

房价方面,个人的观点是不会大涨,不会普涨。但是,核心区域、热点区域的楼盘价值应该会通过价格来体现。从梅溪湖、洋湖、滨江的项目入市来看,也得到了验证。首先,长沙是目前湖南唯一的一个单核心城市,人口、教育、医疗等优质资源都集中在长沙,长沙房地产市场面临的客户群是针对整个湖南人;第二,长沙每年1000多万平方米的去化量,甚至赶上北上广,超过深圳,需求还是很旺盛。但因为供应量巨大且城市的热点区域四面开花,所以很难普涨;第三,核心优质楼盘的价值一定会兑现。

朱亮(长沙市万科房地产开发有限公司销售经营部经理):今年的金九银十,从供应上看将会到供应的顶峰。现在市场上除了有1200万平方米的库存外,还有大量的供应,从货源上解决了金九银十的销量;从市场容量来说,长沙作为一个辐射全省的单核城市,1200万平方米的容量是可以突破的。特别是限购、限贷的敏感期已经过去,如果没有大的政策变化,相信市州的需求会释放出来。由此判断,今年的金九银十在全年的成交量上会有一个好的表现,至少会比1-8月的平均成交量大。

据不完全统计,仅9月份,长沙市场将有近40个项目开盘推新,也将有20宗地块挂牌出让。很显然,这个金九银十,长沙众多开发商准备甩开膀子大干一场。营销方式各不相同,但目的都一样。为的就是吸引购房者。

左晓峰(卓阳地产总经理):9月份已经开始了,不管是开发公司还是代理公司,大家都紧张得要命,为了下半年的任务冲刺都在摩拳擦掌。我觉得今年的金九银十和前两年还是会有一些不太一样,量和价应该都会有突破。很多项目都抱着挺大的目标,愿意主动把握金九银十,不像往年有点儿消极,今年是比较积极的。

冯朝阳(中建信和地产有限公司营销总监):去年,金九不金,银十不银;今年,我认为金九更金,银十更银。理由如下:一是中国的房地产政策已非常明确,要促进房地产业健康发展;二是金融政策比较稳定;三是我认为政策上不会对房地产做更深层次的大规模调控;四是今年夏天太热,买房的人比较少,都会集中在九十月份去买。开发商要把握住时机,促销到位,不要畏畏缩缩的先降一个点,再降两个点,应该要一步到位。

金九银十,天气舒服,购房者会集中看房买房,开发商也会集中面市,也就造成了销售量的上升。现在这个市场很难一招制胜,因此项目定位很重要。然后是策略的问题,每个项目要拿出自己的特色和亮点出来,大家共聚一堂是要做大蛋糕,才会有蛋糕吃。

市场供应量大,大户型占比太大,目前消化难度很大。大家都说刚需,长沙市有几个开发商在做刚需产品?没有几个。产品结构,确实有很大压力。

李赵(湖南兴和顺置业有限公司副总经理):金九银十是消费者决定的,开发商巴不得每一个月都是金九银十。今年的金九银十,我认为趋势向好。

什么样的房子能在竞争中取胜?在市场上,无论是豪宅还是普宅,要取胜只有一个途径,就是性价比。别看这个房子卖2万元/平方米,那个房子卖1.8万元/平方米,绝对不是地段的原因,同样的地段有人卖1.2万元/平方米,有人卖1.5万元/平方米,关键是看你这个房子值不值,卖1.2万元/平方米的房子要做出1.5万元/平方米的感觉和品质。

最后建议大家,存货多的时候,赶紧想办法出存货吧。

现在的购房者越来越理性,他们更相信自己眼睛看到的,同时也需要我们去做导向。所以,我们应该做一些客户真正需要的好房子。有些房子建完之后,我们自己觉得加了很多附加值,但一定是客户真正需要的。打造客户需要的稀缺性好房子,也是制胜关键。

房价不会普涨

整个中国市场的政策会是什么样?房地产作为gdp重要的拉动因素,整个下半年的政策应该是会支持房地产市场发展的,起码在短期不会在这个方面进行严控。今年下半年,政策不会有太多的利空或利好出现,会利用市场的手来调控市场。

再讲讲整个城市供求关系的问题。去年整个长沙市成交了90块地,在今年下半年或者明年会集中面市,这说明今年下半年的供应量会有显著提升,这就会对价格略微产生影响。

从营销上来说,各家都有自己的营销手法,营销真不是雪中送炭的东西,而是锦上添花的策略。个人觉得营销类似于斗地主,同样一手牌,看你怎么出,毕竟产品是你改变不了的。

汪俊(鑫远集团项目管理中心总经理助理):今年的6、7、8月,我们公司的销售遇到了一些阻力,可能与3、4、5月推存量货源有关系,也跟天气有关,太热了,大家都没看房的欲望。因此,金九银十可能会集中释放一波。

长沙目前差不多是6800-6900元/平方米的均价,相比去年涨了200-300元。涨幅不大,因为长沙的供应量太大。在地铁开通之后,周边项目的价格又会上浮。因此不要等到地铁开通之后再买房。

金九银十成交量会比今年1-8月大

陈真诚(著名财经评论员):今年上半年,尤其是3月份到现在应该是相对比较热的。目前市场供应量大,个人认为今年的金九银十价格会比较实在,不会大涨,但降的可能性是很小的。金九银十要有很好的效果,我认为也很难。我预计金九银十市场表现面应该和3月份左右差不多,希望大家不要盲目乐观,理性分析市场,把握好市场。

万科一直在强调要做城市的配套服务商,要做有人住的好房子。就我个人理解这个观点的话,我觉得好房子要有几个因素:一是品牌。对于消费者选择商品的喜好度来说,肯定会选择这个品位区间品牌最好的;二是房子作为一个商品要变成成品。我们买个杯子,如果没有杯盖,不可想象。未来的房子可能会变成一个完整的商品,交付到业主手中;三是产品的定位问题。很多开发商做产品,其实是没有研究客户需求的,可能是根据自己的经验,根据自己的运营安排,甚至会copy(拷贝)一个产品出来,不具备产品的研发能力,更谈不上满足某一类客户的需求。所以,客户需求的满足与产品定位有很大的关系。

李江(湖南振业城营销策划部经理):我不知道别的区域,个人感觉就梅溪湖区域而言,今年下半年九十月份会是非常疯狂的局面。因为市场从几个楼盘领头变成了数十个楼盘齐发的状况,供应量非常大。所以,我觉得金九银十会有一个比较好的市场前景。房价方面,个人感觉会比较平稳,这本来也是民心所向。

金九银十不要盲目乐观

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